Dynamisk tingsrett - kort fortalt

Innholdsfortegnelse

  • (1) Introduksjon
  • (2) Avtaleekstinksjon
  • (3) Kreditorbeslag

(1) Introduksjon

Hva er "dynamisk tingsrett"?

Dynamisk tingsrett er rettsområdet med regler om motstrid mellom flere uforenelige rettigheter til samme formuesgode som oppstår i forbindelse med en rettighetsovergang. Spørsmålet er hvilken rett som har best prioritet.

Litt kort og enkelt kan vi si at dynamisk tingsrett handler om to regelsett: (1) Reglene om avtaleekstinksjon og (2) reglene om kreditorbeslag. Nesten alle problemstillinger i faget kan plasseres innenfor et av disse regelsettene. 

Et utgangspunkt og to unntak

Utgangspunktet: Først stiftet i tid, best i rett / Ingen kan overføre større rett enn han selv har

Dette er to likeverdige måter å formulere hovedregelen på. Prøv selv når du løser oppgaver; formuleringene leder alltid til samme resultat. Hvilken formulering av hovedregelen vi bruker avhenger av hvilken konflikttype det er tale om. “Først stiftet i tid, best i rett” passer best i suksesjonskonflikten. “Ingen kan overføre større rett enn han selv har” passer best i hjemmelskonflikten. Ved spørsmål om kreditorbeslag er det vanlig å ta utgangspunkt i deknl. § 2-2 som også gir uttrykk for samme regel. Fra disse utgangspunktene finnes to grupper unntak:

Unntak (1): Avtaleekstinksjon / Godtroerverv

Begrepet “avtaleekstinksjon” (også kalt “godtroerverv”) er en samlebetegnelse på ekstinksjonsregler til fordel for den som erverver en rett i et formuesgode ved avtale eller på liknende måte. Reglene beskytter den (B) som i god tro stifter en rett i tillit til  A’s legitimasjon mot tidligere stiftede rettigheter. Normalt forutsetter avtaleekstinksjon at  tre kumulative vilkår er oppfylt: (1) A må være legitimert, (2) B må være i god tro og (3) gjennomføre en sikringsakt. 

Hensynet bak reglene om avtaleektinksjon er å beskytte avtaleerververe som i god tro innretter seg etter A’s legitimasjon. Dette bidrar til tryggere og mer effektiv omsetning av formuesgoder.

Unntak (2): Kreditorekstinksjon

“Kreditorekstinksjon” er en samlebetegnelse på ekstinksjonsregler til fordel for den som tar kreditorbeslag ved utlegg eller konkurs. Ved beslag ekstingverer kreditor normalt sett rettighetene til alle S’er som ikke har rettsvern. Kreditor ekstingverer aldri H’s rett.

Hensynet bak regelene om  kreditorekstinksjon er at kreditor bare skal måtte respektere notoriske rettigheter; rettigheter som har notoritet etablert gjennom en bestemt rettsvernsakt. Kravet om notoritet (og rettsvern) bidrar til å unngå kreditorssvik og sikre en effektiv beslagsrett.

HASB-modellen

HASB-modellen er et fantastisk verktøy til å skille mellom forskjellige problemstillinger og regelsett i den dynamiske tingsretten. H, A, S og B kan på mange måter sies å være “personene” i den dynamiske tingsretten på samme måte som “kreditor” og “debitor” var personene i obligasjonsretten. Det ligger i dette at H, A, S og B ikke er faktiske personer, men karakteristikker av rettighetsposisjoner (på samme måte som “kreditor” og “debitor” var personene i obligasjonsretten).

For å forklare modellen er det enklest å starte med forholdet A og B. Feks: A selger en ting til B eller B tar kreditorbeslag i en ting som han mener A eier. Uansett hvordan B erverver sin rett fra A er utgangspunktet at A ikke kan overføre større rett enn han selv har. Hvis tingen tilhører en annen enn A, kaller vi denne personen for en “tredjeperson”. I den dynamiske tingsretten finnes det to typer tredjepersoner: 

1) S = Den som i likhet med B, men på et tidligere tidspunkt, også har ervervet sin rett fra A, kaller vi A’s suksessor, eller forkortet; S. En konflikt mellom B og S kaller vi for en “suksesjonskonflikt” (også kalt “dobbeltsuksesjonskonflikt”).

2) H: Enhver annen tredjeperson, dvs. tredjepersoner som ikke har utledet sin rett fra A, kaller vi for A’s hjemmelsperson, eller forkortet: H. En konflikt mellom B og H kaller vi for en “hjemmelskonflikt” (også kalt “hjemmelsmannskonflikt”).

Grunnen til at må skille mellom situasjonen der tredjepersonen er en S (suksesjonskonflikt) og der tredjepersonen er en H (hjemmelskonflikt), er fordi reglene og hensynene (ofte) gjør det.

Fire konflikttyper

Hvis vi sammenholder det som hittil er sagt om de to regelsettene, avtaleekstinksjon og kreditorbeslag, og HASB-modellen, ser vi at dynamisk tingsrett handler om fire forskjellige konfliktkonstellasjoner. Disse fire konflikttypene danner et naturlig utgangspunkt for (forsøk på) pedagogiske fremstillinger av dynamisk tingsrett. 

Avtaleekstinksjon
(B = Avtaleerverver)

Kreditorbeslag
(B = Kreditor)

Suksesjonskonflikt

(Tredjepersonen = S)

(1) Avtaleekstinksjon - suksesjonskonflikt

(3) Kreditorbeslag- suksesjonskonflikt

Hjemmelskonflikt

(Tredjepersonen = H)

(2) Avtaleekstinksjon - hjemmelskonflikt

(4) Kreditorbeslag - "hjemmelskonflikt"

Grunnbegreper (som "alle" bruker)

Film om div. grunnbegreper
Play Video
Sikringsakt

Sikringsakt er nesten det samme som rettsvernsakt, bare omvendt (nesten). Rettsvernsakt er noe S må gjennomføre for å få rettsvern mot B. Sikringsakt er noe B må gjennomføre for å ekstingvere S eller H’s rett. Rettsverns- og sikringsakten er nesten alltid den samme. Dvs. at det S må gjøre for å få rettsvern er akkurat det samme som B må gjøre for å ekstingvere. 

Grunnbokens troverdighet

Grunnbokens troverdighet har å gjøre med spørsmålet om A’s legitimasjon til å disponere over fast eiendom. I hvilken grad kan avtaleerverver B stole på grunnboken? 

Med “stole på grunnboken” snakker vi ikke om grunnbokens faktiske troverdighet; om det som står der faktisk er riktig. Fokuset vårt ligger på den rettslige troverdigheten. Hva hvis det som står i grunnboken er feil eller mangelfullt: Kan B likevel kreve å bli stilt som om grunnboken var riktig og uttømmende? Kan B ekstingvere H’s og S’s rettigheter på grunnlag av grunnbokens opplysninger?

Positiv troverdighet er spørsmålet om B kan stole på det som positivt fremgår av grunnboken. Dette reguleres av tgl. § 27.

Negativ troverdighet er spørsmålet om B kan stole på det som ikke fremgår av grunnboken. Kan B kreve å bli stilt som om uregistrerte rettstiftelser ikke finnes? Dette reguleres av tgl. §§ 20 (1) og 21 (1), men unntak i de påfølgende bestemmelser. 

Formuesgode

Vi har ingen allmenngyldig og fast definisjon av begrepet “formuesgode”, men det er vanlig å si at formuesgoder har tre kjennetegn: De har typisk (1)  økonomisk verdi, (2) kan typisk gå over fra person til person og (3) kan typisk disponeres over ved avtale. Denne definisjonen omfatter så godt som alt; mye mer enn bare løsøre og fast eiendom.

Pass på at du ikke trekker slutninger fra begrepet! Et ikke uvanlig sirkelresonnent er dette: “Et pengekrav er et formuesgode. Derfor kan det overdras”. Egentlig går resonnementet andre veien…

Legitimasjon

Med “legitimasjon” sikter vi til A’s ytre skinn av rett slik det fremstår for omverdenen. I den dynamiske tingsretten sier vi at A er legitimert hvis avtaleerverver B kan stole på at A er eier av den retten han overfører – selv om A ikke skulle være det. 

Vi må skille mellom faktisk og rettslig legitimasjon. Med mindre man har konkrete holdepunkter for noe annet, sikter vi til rettslig legitimasjon når vi bruker ordet legitimasjon.

Faktisk legitimasjon er om det rent faktisk ser ut som om A har den retten han sier at han har. Hvis A bor i et hus kan det feks rent faktisk se ut som om han er eier. Men dette gir ikke rettslig legitimasjon.

Begrepet rettslig legitimasjon henger nært sammen med reglene om avtaleekstinksjon. Hvis A er legitimert i rettslig forstand vil avtaleerverver B ekstingvere eldre rettstiftelser i formuesgodet dersom han i god tro stoler på A’s legitimasjon. B blir mao stilt som om A hadde den retten han overfører selv om han ikke skulle ha det. 

I norsk dynamisk tingsrett er det i hovedsak tre ting som kan gi legitimasjon: (1) Registrering (fast eiendom og andre realregistrerbare formuesgoder), (2) Besittelse (løsøre og omsetningsgjeldsbrev), og (3) Notifikasjon (Pengekrav og uregistrerte aksjer).

Legitmasjons-/ekstinksjonsregler bidrar til tryggere og mer effektiv omsetning av formuesgoder. 

Rettighet

Relativt selvforklarende begrep. Finnes ingen allmenngyldig definisjon. Poenget er først og fremst at vi bør skille mellom rettigheter mot personer (obligatoriske rettigheter) og rettigheter til ting/formuesgoder (tinglige rettigheter). Den dynamiske tingsretten gjelder (som kjent) prioritetsforholdet mellom flere uforenelige rettigheter til formuesgoder.

Rettigheter til formuesgoder kan i prinsippet gå ut på hva som helst. Feks: Eiendomsrett, bruksrett, servitutt, panterett….

#Mindblower: En (begrenset) rettighet til et formuesgode kan også være et formuesgode i seg selv, jf definisjonen av formuesgode

Kreditorekstinksjon

“Kreditorekstinksjon” er regler om ekstinksjon ved kreditorbeslag. Ved kreditorbeslag ekstingveres (som oftest) alle S’er som ikke har rettvern. 

Hva S må gjøre for å få rettsvern mot A’s kreditorer (B), varierer på grunnlag av flere variabler, men først og fremst; hva slags type formuesgode det er tale om. Hvis S må gjennomføre en rettsvernsakt for å få rettsvern, er det som regel en av disse tre: (1) Registrering (fast eiendom og andre realregistrerbare formuesgoder), (2) Overlevering (løsøre og omsetningsgjeldsbrev), og (3) Notifikasjon (pengekrav og uregistrerte aksjer).

Kreditorekstinksjonsreglene begrunnes først og fremst i notoritetshensynet; hensynet til at overdragelser fra debitor A skal være notoriske (etterviselige/beviselige). Notoritetshensynet begrunnes igjen i hensynet til å unngå kreditorsvik og en effektiv beslagsrett. Regler om kreditorektinksjon av tidligere kreditorbeslag (særlig deknl. § 5-8, jf § 5-10) begrunnes i publisitetshensynet.

Kreditorekstinksjon har ellers INGENTING med A’s legitimasjon å gjøre. Følgelig gjelder det intet vilkår om god tro. Også følgelig kan kreditor aldri ekstingvere i hjemmelskonflikten.  

Kreditor

Kreditorbegrepet er mye snevrere enn i obligasjonsretten. I dynamisk tingsrett sikter vi bare til utleggstaker og konkursbo når vi snakker om “kreditor” i betydningen “kreditorekstinksjon”. Mao: “Kreditor” som du husker fra obligasjonsretten er en “avtaleerverver” i den dynamiske tingsretten.

En utleggstaker er en enkeltforfølgende kreditor som vil ha eller har fått utleggspant i et formuesgode som ledd i inndrivelsen av kravet på debitor (A).

Et konkursbo er et selvstendig og midlertidig rettsubjekt som opprettes når debitor slås konkurs (kkl. § 60). Konkursboets oppgave er kort sagt å realisere alle formuesgoder som tilhører debitor, og fordele verdiene mellom kreditorene.

Mer om “kreditorbegrepet” i den dynamiske tingsretten kan du se i denne filmen. 

Rettsvern

Med “rettsvern” sikter vi på mange måter til det motsatte av ekstinksjon: Hvis S har rettsvern, kan ikke B ekstingvere hans rett. 

Vi må skille mellom S’s rettsvern mot senere kreditorbeslag (kreditorekstinksjon) og senere avtaleerverv (avtaleekstinksjon). Veldig ofte vil den påkrevde rettsvernsakten være den samme (registrering, overlevering, notifikasjon), men ikke alltid. Dette er fordi hensynene er forskjellige. I relasjon til senere kreditorbeslag er det sentrale hensynet at S’s erverv skal være notorisk. Overfor senere avtaleerverv er det vesentlige at S har fratatt A legitimasjonen.

Avtaleerverv og avtaleekstinksjon

En “avtaleerverver” er ganske enkelt en som erverver en rett til et bestemt formuesgode ved avtale. Grunnen til at vi må ha et eget begrep om dette er at avtaleerververen (ofte) kan påberope seg regler om avtaleekstinksjon. Normalt sett vil dette si at avtaleerververen kan ekstingvere eldre rettigheter i formuesgodet hvis A er legitimert, B er i god tro og gjennomfører sikringsakt. Derfor er det et særlig viktig spørsmål hva som skal til for at A er legitimert, jf definisjon under.

For noen formuesgodetyper er det ikke nok at B erverver sin rett ved avtale for at avtaleekstinksjonsregelen skal få anvendelse. Feks. for ekstinksjon av rettigheter i løsøre gjelder det et krav om at B i tillegg yter vederlag, jf “solgt” i ekstl. § 1 nr 1. Motsatt kan en gavemottaker ekstingvere ved fast eiendom etter tgl. § 20 (1).

Noen ganger bruker vi også ordet “avtaleerverver” om liknende ervervsformer, slik som ekspropriasjon og kjøp ved tvangssalg. Grunnen til dette er at slike ervervsformer også kan gi mulighet for ekstinksjon av eldre rettigheter etter reglene om avtaleekstinksjon.

God tro

God tro er et vilkår for avtaleekstinksjon, ikke kreditorekstinksjon. Dette er fordi hensynene bak regelsettene er forskjellige; legitimasjon VS notoritet).

Med “god tro” sikter vi normalt til aktsom god tro. Avtaleerverver B kan ikke stole på A’s legitimasjon hvis han vet eller bør vite om H eller S’s rett til formuesgodet. Som en genrell retningslinje kan vi si at B ikke har noen alminnelig undersøkelsesplikt hvis A først er legitimert til å disponere over formuesgodet. Unntaket er dersom B har en særlig grunn til mistanke, feks. pga prisen, forholdene ved avtaleinngåelsen, tingens art eller forholdene ellers, sml. formuleringen i ekstl. § 1 nr 2.

Mine tilleggsbegreper

"Mine tilleggsbegreper"?

“Hvorfor i alle dager tror du at jeg gidder å lære meg dine tilleggsbegreper”, tenker du kanskje? Fullt forståelig! Men samtidig helt idiotisk. For dette er det vi med rette kan kalle #pro-tips 😉

"H-innsigelser"

H-innsigelser er innsigelser mot A’s rett til å disponere over formuesgodet til fordel for B, som ikke bygger på rettserverv fra A. Typiske H-innsigelser kan være tyveri, falsk, lån/leie, ugyldighet, heving, osv., jf tegning under.

"Absolutte" VS "ekstingverbare" H-innsigelser

Hvorvidt en H-innsigelse er absolutt eller ekstingverbar, beror på om den ekstingveres av Ba dersom vilkårene for ekstinksjon (legitimasjon, god tro, sikringsakt) ellers er oppfylt. Svak ugyldighet er et typisk eksempel på en H-innsigelse som normalt sett (feks tgl. § 27 (1)), men ikke alltid (feks gbl. § 25), er ekstingverbar. De mest alvorlige typene H-innsigelser, som tyveri, ran, falsk, osv., vil normalt være absolutte (feks tgl. § 27 (2), ekstl. § 2 nr 1), men ikke alltid (vprl. § 7-2).

Ervervsmåte

Både B og S kan stifte sin rett i formuesgodet på forskjellige måter; avtale, kreditorbeslag, osv. Hvilken måte B stifter sin rett på har betydning for hvilke ekstinksjonsregler som får anvendelse (avtale- eller kreditorekstinksjon). S’s ervervsmåte kan ha betydning for hva S må gjøre for å få rettsvern mot B.

Obs: I teorien er det vanligere å snakke om grunnlaget for en rett til et formuesgode, enn ervervsmåten, jf. feks. Lilleholt kap 5.

Nyanser i HASB-modellen

Husk at både S og B kan være kreditor eller avtaleerverver i den dynamiske tingsretten. For å klargjøre dette, kan vi bruke forkortelsene Sa, Sk, Ba, og Bk, jf tegningen under.

Oversikt over variablene i den dynamiske tingsretten: "Det dynamisk tingsrettslige verdensbilde"

Hvor mange typer tredjepersoner finnes det?

Svar = 5

Kjøperen av et formuesgode må altså passe seg for 5 typer tredjepersoner: H, Sa, Sk, Ba, og Bk. Kjøperen bør følgelig gjøre det han kan for å ekstingvere evt. eksisterende rettigheter i formuesgodet (H, Sa og Sk). I tillegg må kjøperen sørge for rettsvern mot senere avtaleerverv (Ba) og kreditorbeslag (Bk). For nærmere forklaring: Se filmen til høyre

(2) Avtaleekstinksjon

(2.1) Introduksjon

Utgangspunkt: Først stiftet i tid => Best i rett

Utgangspunktet er fortsatt det samme: Først stiftet i tid er best i rett og A kan ikke overføre større rett enn han selv har. Følgelig: Ved rettighetskollisjon mellom S eller H og Ba, vinner S eller H. 

Unntak: Avtaleekstinksjon

Avtaleekstinksjon er et unntak fra utgangspunktene om at eldre rettigheter går fremfor yngre rettigheter og at A kan ikke overføre større rett enn han selv har. Spørsmålet i det følgende er hva som skal til for at Ba ekstingvere H’s eller S’s rett til formuesgodet. 

Generelt om vilkårene for avtaleekstinksjon

Gjennomgående skal vi sjå at det gjelder tre kumulative vilkår for at avtaleerverver B skal ekstingvere H’s eller S’s rett til formuesgodet. (1) A må være legitimert, (2) B må være i god tro og (3) B må gjennomføre sikringsakt. 

Hva som skal til for at A er legitimert til å disponere over et formuesgode utover sin rett i relasjon til H eller S, beror i første omgang på hva slags type formuesgode han disponerer over. I tillegg kan det forekomme tilleggsvilkår, unntak eller andre nyanser i de enkelte ekstinksjonshjemlene. Derfor er det nødvendig å redegjøre for avtaleekstinksjonsreglene som gjelder for en formuesgodetype av gangen.

Youtubefilm: Oversikt over reglene om avtaleekstinksjon

(2.2) Løsøre

  • Utgangspunkt: Først stiftet i tid => Best i rett

Ved motstrid mellom flere rettigheter til samme løsøreting, er utgangspunktet, som for alle andre formuesgodetyper, at prioriteten går etter stiftelsestidspunktet. Dvs: “Først stiftet i tid, best i rett”. Alternativt formulert: “Ingen kan overføre større rett enn han selv har”. I konflikten mellom H og B eller S og B, vinner altså H eller S hvis vi ikke har holdepunkter for en annen løsning. Dette utgangspunktet gjelder uansett hva slags S det er tale om (kreditor eller avtaleerverver) og hva slags type “H-innsigelse” H har mot A’s rett til tingen.

Situasjonen: B =avtaleerverver (Ba), Formuesgode = løsøre, B’s motstander = H eller S

  • Unntak: Ekstinksjon etter ekstl. § 1 nr. 1
Formuesgode "Løsøreting"
Sikringsakt
"Overlevert"
B's ervervsmåte
"Solgt"
B's gode tro
"god tro"
A's legitimasjon
"Sitter med tingen"
Ekstinksjon av både H'er og S'er
  • UP: Ekstl. § 1 nr 1 gjelder alle løsøreting og bare løsøreting
  • Unntak:
  1. § 4 (1) a): Skip på over 15m eller som er registrert
  2. § 4 (1) b): Fly som kan registreres
  3. Løsøre som er en del av fast eiendom, sml avhl. §§ 3-4 og 3-5

= Fysisk overlevering. 

*Hensyn: Frata A legitimasjonen til å disponere over tingen. Det sentrale er dermed at A blir fratatt den fysiske rådigheten – ikke nødvendigvis at B overtar den. Overlevering til tredjemann må trolig godtas, sml. rettsvern etter håndpantregelen i pantel. § 3-2

Presiseres i § 1 nr 1 1. pkt: Det må foreligge en “avhending mot vederlag, hva enten det er til eie, bruk eller pant”. Mao: Det sentrale er at B må yte vederlag. Gavemottaker ekstingverer således ikke. Men gavesalg omfattes, jf forarbeidene. Ved grensedragningen mellom gavesalg og gave må det ses bort ifra symbolsk vederlag, jf forarbeidene og juridisk teori.

Hva det vil si at være i god tro, presiseres i § 1 nr 2. Det er antatt i teorien at bestemmelsen gir en god formulering av kravet til B’s gode tro generelt – uansett formuesgode og avtaleekstinksjonshjemmel. B må være så “aktsom som det må kunne kreves etter forholdene ved avhendingen, tingens art og omstendighetene ellers”.  

A må ha fysisk rådighet over tingen. Kravene til besittelses karakter er presisert i forarbeidene og juridisk teori => A må ha slik besittelse over tingen som man normalt forventer at en eier av denne typen løsøre bør ha. Det sier seg selv at vurderingen blir nokså konkret i relasjon til hva slags formuegode det dreier seg om.

*Merk: Hvis A kan få tingen overlevert til B, har han normalt tilstrekkelig besittelse. *Merk også at legitimasjonskriteriet indirekte også regulerer hva S må gjøre for å få vern mot Ba: Overlevering. Overlevering gir for øvrig også vern mot Bk (A’s kreditorer).

Hvis vilkårene for eksttinksjon er oppfyllt, “hindrer det ikke rettsvinning etter avtalen at [A] manger mangler rett til å rå over tingen”. Bestemmelsen gir altså grunnlag for ekstinksjon av H’s og S’s innsigelser mot B’s erverv. 

Videre presiseres det i § 1 nr 3 at ekstinksjon etter § 1 nr 1 betyr at også begrensede rettigheter i tingen faller bort

  • Fire unntak fra ekstinksjonsregelen i § 1: §§ 2, 4 og 5
(1)
§ 2 nr. 1: "Tyveri" ol.

«Mottakeren vinner ingen rett etter § 1 dersom tingen er eller må antas å være fravendt eieren eller noen som sitter med tingen på hans vegne, ved tyveri, brukstyveri, ran eller annen vold eller trussel om vold»

*Grensen mellom tyveri og underslag: Det sentrale vurderingstemaet er om A har lovlig besittelse over løsøretingen

(2)
§ 2 nr. 2

«Heller ikke ellers kan mottakeren vinne rett etter § 1 til kunstverk, antikviteter, museumsgjenstander, løse kulturminner​ eller skipsfunn​ som er i offentlig eie eller tilhører privat samling som er åpen for allmennheten»

*Unntaket i § 2 nr. 2 får praktisk betydning dersom “kunstverket el.” er underslått, ikke stjålet. “Tyveri” omfattes som nevnt av § 2 nr. 1.

*Bestemmelsen gjennomfører Norges folkerettslige forpliktelser under en UNIDROIT-konvensjon 

(3)
§ 5 nr. 2, jf nr. 1

«Mottakeren vinner ingen rett etter § 1 dersom noens rett til [en løsøreting som har en arkeologisk, forhistorisk, historisk, litterær, kunstnerisk eller vitenskapelig verdi] er krenket ved at den er ulovlig utgravd eller holdt ulovlig tilbake i samband med en lovlig utgravning»

*Bestemmelsen gjennomfører Norges folkerettslige forpliktelser under en UNIDROIT-konvensjon

(4)
§ 4 nr. 2: Pant i motorvogn

«Reglene i § 1 gjelder ikke i forhold til den som har fått tinglyst salgspant eller utlegg i henhold til panteloven § 3-17 tredje ledd eller § 5-5, i motorvogn som er registrert etter reglene i vegtrafikkloven 18. juni 1965 nr. 4 § 15, jfr. § 16»

*Ekstl. § 4 nr. 2 er i og for seg en overflødig bestemmelse, pga. pantel. §§ 3-17 (3) og 5-5. Bestemmelsene i panteloven må ses på bakgrunn av hovedregelen i pantel. § 1-2 (4); “rettsvern” i panteloven betyr ikke rettsvern overfor Ba i ekstl. § 1

  • To unntak fra vindikasjonsreglene i § 2: § 3
(1)
§ 3 nr. 1: "Tyveri" ol.

«Krav på tingen mot godtroende mottaker må settes fram uten ugrunnet opphold etter at eieren har fått slik viten at han kunne gjøre kravet gjeldende eller burde ha skaffet seg slik viten»

*2 forutsetninger for at “reklamasjonsregelen” § 3 nr. 1 får anvendelse: (1) Vilkårene for ekstinksjon etter § 1 er oppfylt, men (2) H kan vindisere pga. et av unntakene i § 2 får anvendelse.

(2)
§ 3 nr. 2

«Dersom godtroende mottaker1 må levere tingen tilbake og eieren kan lastes for at den er kommet på avvege, har mottakeren krav på å få dekket sine utgifter til erverv og utbedringer av tingen, men likevel ikke mer enn hva den er verdt ved tilbakeleveringen. Er eierens skyld liten, kan hans ansvar etter denne bestemmelse lempes for så vidt det ville virke urimelig tyngende»

*3 forutsetninger for at “erstatningsregelen” i § 3 nr. 1 får anvendelse: (1) Vilkårene for ekstinksjon etter § 1 er oppfylt, men (2) H kan vindisere pga. et av unntakene i § 2 får anvendelse. I tillegg må (3) H ha fremsatt vindikasjonskravet innenfor fristen i § 3 nr. 1.

  • Ekstinksjon på annet grunnlag enn ekstl. § 1
  • PS: Fordelene med å kunne ekstingvere på annet grunnlag enn eksl. § 1 er flere: (1) Vi kan være utenfor anvendelsesområdet til § 1. (2) Ekstinksjonsvilkårene i § 1 trenger ikke være oppfylt. (3) Unntakene i §§ 2 og 5 gjelder (etter sin ordlyd) ikke.
(1)
Avtl. § 34: Proforma

«Er en skriftlig viljeserklæring avgit paa skrømt, og har mottageren overdrat ret efter den til en tredjemand, som var i god tro, kan det ikke overfor ham gjøres gjældende, at erklæringen var skrømtet»

*2 forskjeller fra ekstl. § 1: (1) Ba trenger ikke få tingen overlevert og (2) tidspunktet for godtrovurderingen

*Merk: Avtl. § 34 kan anvendes analogisk på muntlige avtaler. Det sentrale er at H og A har en avtale/enighet om at A utad skal fremstå som eier, men at det er H som fremdeles er den reelle eieren

(2)
Kommisjonsloven § 54 (1) og (2)

«Har salgskommissionæren faat godset i sin besiddelse, og forsømmer han sine pligter ved at sælge det til lavere pris, end forholdene burde ha medført, eller forøvrig i strid med kommittentens tarv, faar kjøperen allikevel ret til godset, hvis han, da avtalen blev sluttet, hverken visste eller burde vite, at kommissionæren ved den væsentlig tilsidesatte kommittentens tarv eller handlet svigagtig mot denne». (§ 54 (2) har en liknende regel for andre disposisjoner enn salg)

*2 forskjeller fra ekstl. § 1: (1) Ba trenger ikke få tingen overlevert og (2) tidspunktet for godtrovurderingen.

 *Merk: Koml. § 54 medfører at B blir stilt temmelig likt som om A var fullmektig og H fullmaktsgiver. Disse reglene husker du kanskje fra jus3111.

(3)
Analogi fra svake ugyldighetsgrunner?

I følge merknadene i forarbeidene til ekstl. § 4 nr 3 var meningen å videreføre den gamle ulovfestede regelen om at at Ba bør kunne ekstingvere H’s vindikasjonsrett til løsøre etter de svake ugyldighetsreglene i avtl. kap. 3. Dette er også den rådende oppfatningen i teorien.

*2 forskjeller fra ekstl. § 1: (1) Ba trenger ikke få tingen overlevert og (2) tidspunktet for godtrovurderingen.

(4)
Ekstinksjon på ulovfestet grunnlag?

§ 4 nr 3 forutsetter at avtaleekstinksjon av rettigheter i løsøre kan skje på ulovfestet grunnlag. Den rådende oppfatningen i teorien er imidlertid at bestemmelsen må forstås som en henvisning til den gamle sedvanen om “analogi fra svake ugyldighetsgrunner”, jf (3). Videre er det ikke enkelt å se at B skal ha noe nevneverdig behov for ekstinksjonsadgang utover det som følger av ekstl. § 1 og de andre grunnlagene som nevnt i (1), (2) og (3).

  • Oppsummering/Praktikumsmetode
  1. Utgangspunkt: Først stiftet i tid => Best i rett => H/S vinner mot B 
  2. Ekstinksjon: Vurder om B har ekstingvert H’s eller S’s rett til løsøretingen. Tenk først på ekstl. § 1. Hvis ikke: Sjekk avtl. § 34, koml. § 54 og analogi fra svake ugyldighetsgrunner
  3. Hvis B ekstingverer etter ekstl. § 1: Vurder om et av unntakene i §§ 2 eller 5 får anvendelse. (Hvis § 4 nr 2 får anvendelse: Ikke bruk ekstl. § 1, men tgl. §§ 20 og 27, jf § 34)
  4. Hvis et av unntakene får anvendelse: Sjekk om H har “reklamert” i tide, jf § 3 nr 1. Hvis ja: Sjekk om H kan lastes for at tingen kom på avveie. 

(2.3) Fast eiendom

(2.3.1) Introduksjon

  • Utgangspunkt: Først stiftet i tid => Best i rett

Ved motstrid mellom flere rettigheter til samme faste eienom, er utgangspunktet, som for alle andre formuesgodetyper, at prioriteten går etter stiftelsestidspunktet. Dvs: “Først stiftet i tid, best i rett”. Alternativt formulert: “Ingen kan overføre større rett enn han selv har”. I konflikten mellom H og B eller S og B, vinner altså H eller S hvis vi ikke har holdepunkter for en annen løsning. Dette utgangspunktet gjelder uansett hva slags S det er tale om (kreditor eller avtaleerverver) og hva slags type “H-innsigelse” H har mot A’s rett til tingen.

Dette utgangspunktet er viktig å holde fast ved, selv om det kan virke åpenbart. Hvis vi ikke finner et grunnlag for ekstinksjon, er det ikke sånn at situasjonen er uregulert eller at resultatet må bero på en nærmere vurdering. Nei; da faller vi tilbake til utgangspunktet om “først stiftet i tid, best i rett”

Situasjon: B = Avtaleerverver (Ba), Formuesgode = Fast eiendom, B’s motstander = H eller S. S kan ha ervervet en hvilken som helst type rettighet i eiendommen på hvilken som helst måte. H kan ha enhver “H-innsigelse” mot A’s rett til eiendommen.

  • Unntak (1): Grunnbokas negative troverdighet, jf. tgl. §§ 20 (1) og 21 (1)

Hvis vi leser tgl. §§ 20 (1) og 21 (1) i sammenheng ser vi at B kan ekstingvere S’s rett til en fast eiendom hvis tre kumulative vilkår er oppfylt: (1) S’s rett er ikke registrert (legitimasjon), (2) B er i god tro om S’s rett og (3) B får sin rett registrert (sikringsakt).  Fordi det er et vilkår for at B skal få sin rett registrert at innehaveren av grunnbokshjemmelen samtykker, jf. § 13 (1), kan vi ta med dette som vilkår også. MEN: Det sentrale er at A’s legitimasjon kommer ikke fra grunnbokshjemmelen alene. I suksesjonskonflikten er det særlig det forholdet at S ikke har registrert sin rett som legitimerer A overfor Ba.

Litt kort sagt kan vi si at §§ 20 (1) og 21 (1) regulerer spørsmålet om grunnbokas negative troverdighet: I hvilken grad kan Ba stole på at uregistrerte rettstiftelser ekstingveres (eller ikke finnes) når B registrerer sin rett? Kan altså B stole på at grunnboka gir en uttømmende oppregning av de rettstiftelser i eiendommen som han må respektere? Utgangspunktet etter § 20 (1) er at grunnboka har negativ troverdighet, men fra dette er det gjort en rekke unntak i bestemmelsene i §§ 21-25 som vi skal se nærmere på under.

PS: Hvorfor gjelder § 20 bare i suksesjonskonflikten? Det korte svaret er dette: H’s rett til eiendommen bygger ikke på et “rettserverv” fra A. H har en annen type innsigelse; nemlig at A’s grunnbokshjemmel ikke samsvarer med det underliggende og reelle rettsforholdet. Mer om grensen mellom  anvendelsesområdene til §§ 20 (S) og 27 (H) i punkt 2.4 under. 

  • Unntak (2): Grunnbokas positive troverdighet, jf. tgl. § 27 (1)

Tgl. § 27 er ingen enkel bestemmelse å forstå seg på. Hvis vi leser bestemmelsen sakte og konsentrert, ser vi at det i alle fall er tre kumulative vilkår som må være oppfylt for at B skal ekstingvere H’s rett: (1) A må ha grunnbokshjemmelen, (2) B må være i god tro og (3) B må få sin rett registrert. Men dette er ikke tiltrekkelig! Etter § 27 (1) er det etter ordlyden bare en bestemt type H-innsigelse som ekstingveres; nemlig den omstendighet at A’s grunnbokshjemmel skyldes et (4) “ugyldig dokument“, dvs. en avtale mellom H og A som er ugyldig på grunn av privatrettslige regler, jf Rt 2009 s. 203. Mange av avtaleekstinksjonsspørsmålene i hjemmelskonflikten handler derfor om vi kan tolke § 27 (1) utvidende eller analogisk til å ekstingvere også andre typer H-innsigelser. Hvis svaret på dette er nei, må vi se hen til ulovfestede regler. Hvis heller ikke ulovfestet rett kan komme B til unnsetning, faller vi tilbake på utgangspunktet om at A ikke kan overføre større rett enn han selv har, dvs. H vinner.

Litt kort sagt kan vi si at tgl. § 27 regulerer grunnbokas positive troverdighet: I hvilken grad kan B stole på at det som positivt er registrert i grunnboka skal gjelde selv om det skulle vise seg å være “feil”, dvs. i strid med de underliggende og reelle forhold? Ordlyden i § 27 (1) gir forutsetningsvis inntrykk av at grunnboka ikke har alminnelig positiv troverdighet; B ekstingverer bare dersom den uriktige grunnbokshjemmelen skyldes et “ugyldig dokument”. Men fra dette utgangspunktet er det gjort såpass mange og generelle unntak i rettspraksis og juridisk teori at det neppe er grunn til å gjøre noe stort nummer ut av hva som kan sies å være utgangspunktet. Nedenfor skal vi se nærmere på sikre og tvilsomme typetilfeller hvor kan eller ikke kan stole på grunnbokas positive opplysninger.

For nærmere forklaring: Se youtubefilmen til høyre

(2.3.2) Suksesjonskonflikt - grunnbokens negative troverdighet

  • Hovedregel: Grunnboka har negativ troverdighet, jf. §§ 20 (1) og 21 (1), jf over.

Som sagt: Ba ekstingverer S’s rett hvis tre kumulative vilkår er oppfylt: (1) S’s rett er ikke registrert (legitimasjon), (2) B er i god tro om S’s rett og (3) B får sin rett registrert (sikringsakt). Det er dette som ligger i at grunnboka som hovedregel har negativ troverdighet.

Følgelig: S må registrere sin rett i grunnboka for å vern mot Ba. Spørsmålet i det følgende er hvilke unntak vi har fra denne hovedregelen: Hva skal til for at S har rettsvern mot Ba selv om S ikke har registrert? Samme spørsmål formulert fra B’s perspektiv: Hva skal til for at Ba må respektere uregistrerte rettstiftelser som han har vært i aktsom god tro om?

  • Unntak knyttet til S’s ervervsmåte (og rettighetstype), jf. §§ 21 (2) – 23 

(1) S har en lovbestemt rettighet, jf tgl. § 21 (2) 1. pkt 

    • Utgangspunkt: Lovbestemte rettigheter har vern uten registrering, jf tgl. § 21 (2) 1. pkt 
    • Unntak: “annet er særlig bestemt” (Jeg har ingen gode eksempler (bortsett fra legalpant), men det finnes sikkert i særlovgiving)

– Særlig om legalpant

    • Utgangspunkt: Legalpant må registreres for å ha rettsvern,  jf tgl. § 21 (2) 1. pkt og pantel. § 6-1 (4).
    • Unntak: Legalpanteretter som nevnt i pantel. § 6-1 (3)
      1. Eiendommskatt, jf første ledd
      2. Særlige eiendomsavgifter, jf annet ledd
      3. Eierseksjonssameiets panterett i de enkelte eierseksjoner for krav på dekning av felleskostnader, jf. tredje ledd
      4. Andre legalpanteretter hvor det fremgår konkret av den aktuelle særloven at panteretten har rettsvern uten registrering. (Jeg har ingen gode eksempler, men det finnes sikkert)

(2) S har hevdet en rettighet, jf § 21 (2) 2. pkt 

    • Utgangspunkt: Hevdede rettigheter har vern uten registrering, jf tgl. § 21 (2) 2. pkt. (aksessorisk rettsvernshevd) 
    • Utvidelse / analogisk anvendelse: En rett som også bygger på annet grunnlag enn hevd kan også få rettsvern dersom hevdsvilkårene ellers er oppfylt (selvstendig rettsvernshevd). Men dette gjelder feks ikke dersom årsaken til manglende registrering skyldes S’s ønske om å slippe dokumentavgift, jf HR-2017-33 (Forusstranda). Mer generelt uttalte imidlertid Høyesterett i Forusstranda-saken at unntak fra grunnbokas negative troverdighet, som feks § 21 (2) 2. pkt., bør ikke tolkes utvidende i større utstrekning enn det formålet bak unntaket tilsier.  

(3) S’s rettstiftelse har skjedd gjennom “forbehold ved avhendelse“, jf § 21 (3) 

    • Dette er litt kompliserte greier, så følg med nå: Situasjonen er at en person selger en eiendom til A. Til sikkerhet for kravet på kjøpesummen får selgeren panterett i eiendommen eller tar et “hevingsforbehold”, sml. avhl. § 5-3 (4). Fordi panteretten (eller hevingsforbeholdet) er en rettstiftelse i eiendommen, må den i utgangspunktet tinglyses for å ha rettsvern mot kjøper 2 (B), se tegning. Tgl. § 21 (3) gir imidlertid en særregel for slike panteretter som er stiftet gjennom “forbehold ved avhendelse”. Long story short: Panteretten har vern uten registrering frem til og med samme dagen som grunnbokshjemmelen til eiendomsretten overføres fra selger (H) til A.

(Trikset for å skjønne tgl. § 21 (3) er å plassere selgeren som H og S samtidig! I relasjon til overføringen av eiendomsretten til eiendommen, er selgeren en H. Men i relasjon til panteretten, er selgeren en S. Hvorfor det? Jo, fordi panteretten må tinglyses for å ha vern, jf §§ 20 (1) og 21 (3). Derfor er det best å se selgeren som en S i relasjon til panteretten.)

(4) S har kjøpt eller fått panterett i en panterett i eiendommen, jf § 22 nr 1) og 2)

    • Dette er også ganske tricky, så følg med: Kort sagt sier § 22 nr 1) og 2) at grunnbokas troverdighet IKKE omfatter hvem som er eier av eller har pant i en registrert panterett. Mao: Hvis A stifter en panterett, må denne registreres for å å ha rettsvern, jf § 20 (1). MEN: Hvis A senere overdrar panteretten til S, har S rettsvern mot kjøper (B) uten registrering. Dette gjelder både dersom B kjøper eiendommen eller panteretten som sådan (se to tegninger til høyre).
    • En annen sak er at rettsverns-/ekstinksjonsreglene som gjelder for det pantesikrede kravet antakeligvis må kunne anvendes analogisk for panteretten som sådan. Hvilke regler dette er, beror på om kravet har grunnlag i et omsetningsgjeldsbrev eller ikke.
        • Hvis kravet har grunnlag i et omsetningsgjeldsbrev, typisk en pantobligasjon, gjelder ekstinksjonsregelen i gbl. § 14 for pengekravet og panteretten. Mao: S må få omsetningsgjeldsbrevet overlevert for å ha vern mot B.
        • Hvis kravet ikke har grunnlag i et omsetningsgjeldsbrev – hvilket er det vanlige i dag – gjelder (antakelig) ekstinksjonsregelen i gbl. § 29 (2) for pengekravet og panteretten. Mao: S må notifisere debitor cessus (normalt: eieren av eiendommen) for å ha vern mot B.
          • NB: Merk at unntaket § 22 nr 1) ikke gjelder for elektronisk registrerte panteretter; da må S registrere iflg § 20 (1)
    • Det er først og fremst 3 situasjoner du må ha kontroll på. I alle situasjonene vil altså S vern mot B uten registrering, men må gjennomføre den påkrevde rettsvernsakten for det pantesikrede kravet.
      1.  S har kjøpt en panterett, jf. § 22 nr 1) 
      2. S har fått avtalepant eller utleggspant i en panterett som enten er en pantobligasjon eller knyttet til innløsningspapir, jf. § 22 nr 2). Se tilsvarende pantel. § 5-7 (1) og (2) hvis S er utleggstaker.
      3. S har fått avtalepant eller utleggspant i en panterett som ikke er knyttet til et negotiabelt dokument. Hvis utleggspant i pant, får S vern etter pantel. § 5-7 (5)  og (6). Hvis S får avtalepant i pant, er den rådende oppfatningen S’s rettsvern reguleres av gbl. § 29 (2).
    • PS: Jeg veit…. Vanskelige og unødvendig kompliserte regler, men jeg tror det er sånn de er, jf Lilleholt og Falkanger.

(5) S har en allmenn bruksrett til eiendommen, jf § 22 nr 3)

    • Hva er en “allmenn bruksrett”? => Typisk: Husleie eller tomtefeste. Men ikke servitutt!
    • Utgangspunkt: Kort oppsummert sier § 22 nr 3) at kortvarige bruksretter har vern uten registrering
    • Utvidelse / analogisk anvendelse: Den rådende oppfatningen er at § 22 nr 3) kan anvendes analogisk for langvarige bruksretter. Det betyr at en uregistrert langvarig bruksrett har samme vern som om den var kortvarig
    • I tillegg: Uansett om S har en lang- eller kortvarig bruksrett, er den rådende oppfatningen i teorien at S har i behold det oppsigelsesvernet som fremgår av lovgivningen. Feks: Hvis S har en leierett som omfattes av husleieloven, er han vernet mot oppsigelse som vil virke “urimelig”, jf. husl. § 9-8 (2) 2.pkt.
  • Hvilke B’er kan påberope seg § 20?
    • Etter ordlyden i § 20 stilles det ingen krav til B’s ervervsmåte. Bestemmelser gjelder i utgangspunktet for ethvert “rettserverv”. Men gjelder dette for alle typer rettserverv?
      • Kjøper => Ja
      • Annet avtaleerverv mot vederlag => Ja
      • Utleggstaker => Ja, men da snakker vi kreditorekstinksjon, jf neste kapittel
      • Konkursbo => Nei, men boet har en bedre ekstinksjonsregel i § 23 (1). Da snakker vi kreditorekstinksjon, jf kapittel 3 under
      • Gavemottaker => Tja. Den rådende oppfatningen => Ja, men dette kan diskuteres
      • Arv => Nei, jf alminnelig prinsipp om at arvingen aldri ekstingverer

(2.3.3) Hjemmelskonflikt - grunnbokens positive troverdighet

Tgl. § 27 (1) er blant de vanskeligste lovbestemmelsene som man møter på hele jusstudiet. Nøkkelen til å forstå bestemmelsen er å få et godt grep om det realproblemet som bestemmelsen regulerer. 

Situasjonen er tilsynelatende veldig lik som den § 20 (1) regulerer. Forskjellen ligger i arten av tredjepersonens innsigelse mot B’s erverv fra A: § 20 (1) regulerer situasjonen hvor tredjepersonen (S) har en uregistrert rett i den faste eiendommen. § 27 (1) omhandler situasjonen hvor tredjepersonen ikke har stiftet en rett i den faste eiendommen, men hvor tredjepersonen har innsigelser mot A’s grunnbokshjemmel til eiendomsretten eller en hvilken som helst begrenset rettighet til eiendommen (H). Problemet er altså ikke at grunnboka mangler opplysninger om tredjepersonens rettighet. Problemet er at grunnbokas positive opplysning om A’s rett, dvs. A’s grunnbokshjemmel, er uriktig av en eller annen grunn. Spørsmålet er om Ba kan kreve å bli stilt som om grunnboksopplysningene var riktige – om grunnboka har positiv troverdighet.

Nærmere om skillet mellom hjemmels- og suksesjonskonflikt, se under.

  • Utgangspunkt: Grunnboka har ikke positiv troverdighet, jf. § 27 (1) forutsetningsvis

Dette utgangspunktet bygger på en antitetisk tolkning av § 27 (1): Fordi bestemmelsen gir grunnboka positiv troverdighet i ett bestemt typetilfelle (“ugyldig dokument”), bygger bestemmelsen på en forutsetning om at grunnboka i utgangspunktet ikke har positiv troverdighet.

Hva betyr det at grunnboka i utgangspunktet ikke har positiv troverdighet? 

Det betyr ganske enkelt at H i utgangspunktet kan gjøre de samme innsigelsene gjeldende mot B som han kunne mot A. Mao: Hvis det positivt står noe i grunnboka som er uriktig, er dette som hovedregel B’s risiko. Det er det unntakene fra dette som må begrunnes. 

Som nevnt i introduksjon over, er det ikke helt ukontroversielt å legge til grunn at grunnboka i utgangspunktet ikke har positiv troverdighet. Både Lilleholt og Falkanger er ganske vage på dette punktet. Imidlertid er det neppe grunn til å gjøre for stort nummer ut av spørsmålet om hva som er utgangspunktet så lenge man er enige om hvordan de ulike typetilfellene skal løses.

  • Unntak: “Grunnbokshjemmelen” skyldes et “ugyldig dokument”, jf § 27 (1)

Hvis A’s “grunnbokshjemmel” skyldes et “ugyldig dokument”, ekstingverer B H’s rett til eiendommen dersom ekstinksjonsvilkårene ellers er oppfylt (god tro, sikringsakt). Her er det to spørsmål som krever nærmere forklaring: (1) Hva betyr “grunnbokshjemmel” og (2) hva skal til for at den skyldes et “ugyldig dokument”?

(1) “Grunnbokshjemmel”

Det er lett å tro at grunnbokshjemmel bare handler om eiendomsrett, men det er ikke riktig. A kan ha “grunnbokshjemmelen” til hvilken som helst type rettighet til eiendommen; feks eiendomsrett eller en annen begrenset rett. § 27 (1) gjelder i utgangspunktet uansett hva slags rettighet A har grunnbokshjemmel til. Unntaket gjelder for rettigheter som nevnt i § 22 nr. 1) og 2), jf juridisk teori og systembetraktninger med den negative troverdigheten.

Et minst like viktig poeng som bør nevnes i denne sammeneheng, er at man ikke kan ha “grunnbokshjemmel” til annet enn rettigheter i eiendommen. Som du sikkert har lest i læreboka: Faktiske opplysninger som noen ganger kan fremgå av grunnboka har ikke rettslig positiv troverdighet. Det er nettopp i denne formuleringen i § 27 at dette poenget kan forankres rettslig. 

Ordene “rettslige” og “faktiske” opplysninger kan virke som litt misvisende stikkord på den reelle grensedragningen. Opplysninger om eiendomsgrenser og liknende defineres i denne sammenheng som faktiske opplysninger, men kan definitivt også kan sies å være rettslige forhold ved eiendommen. Ordbruken er nok preget av kontraktslovgivningens og avhendingslovas skille mellom faktiske mangler (“mangel”) og rettslige mangler (“rettsmangel”). Som du sikkert husker fra forrige semester: Uriktige opplysninger fra selger om eiendommens areal reguleres av reglene om faktiske mangler.   

(2) Grunnbokshjemmelen skyldes et “ugyldig dokument”

På dette punktet er formuleringen i § 27 (1) litt gammelmodig og misvisende. Poenget er at bestemmelsen kan gi grunnlag for ekstinksjon dersom A’s grunnbokshjemmel bygger på en avtale mellom A og H som er ugyldig. I rt 2009 s. 203 (Matrikulert seter) uttalte Høyesterett at det må være tale om såkalt “privatrettslig ugyldighet”. Selv om det ikke er helt enkelt å se hva denne formuleringen tilføyer, er poenget antatt å være en bekreftelse på at ikke enhver avtale med et rettsstridig innhold nødvendigvis er “ugyldig” i § 27s forstand.

Som du kanskje husker fra obligasjonsretten, kan (“privatrettslig”) ugyldighet følge av ugyldighetsreglene i avtl. kap 3, det ulovfestede lojalitetsprinsippet eller strid med preseptorisk lov. Ugyldighetsvurderingen trenger ikke alltid å være like enkel, men slapp helt av: Hva som skal til for at en avtale er ugyldig er ikke et viktig spørsmål i den dynamiske tingsretten. I dette faget flytter vi fokuset bort fra forholdet mellom avtalepartene (H og A), og heller ser på spørsmålet om hvilken virkningen det kan overfor en tredjeperson (B) at en avtalen mellom H og A er ugyldig.

  • Unntak fra unntaket: Sterke ugyldighetsgrunner, jf § 27 (2)

Selv om vilkårene i § 27 (1) er oppfylt, ekstingverer ikke Ba H’s rett dersom avtalen mellom A og H er ugyldig på grunn av falsk, forfalskning, mindreårighet eller grov tvang. Denne oppregningen omfatter alle sterke ugyldighetsgrunner, minus den ulovfestede regelen om ugyldighet hvis avtalen er “sinnsykt motivert”.

  • Unntak: A’s grunnbokshjemmel skyldes en proforma-avtale, jf § 27 (1) analogisk og avtl. § 34

Situasjon: A har grunnbokshjemmelen til H’s eiendom med H’s samtykke. A er altså proforma, ikke reell, eier. En proformaavtale som dette kan ha mange grunner, men ytterst få av dem er beskyttelsesverdige. Hensikten kan være å unndra midler fra H’s kreditorer, redusere/unndra skatt, osv. Spørsmål: Kan Ba ekstingvere H’s rett til eiendommen hvis A’s grunnbokshjemmel bare er proforma?

Svar => Ja! Men begrunnelse er ikke alle helt enige om. Noen vil forankre løsningen i en analogisk anvendelse av tgl. § 27 (1). Andre mener proforma er en ugyldighetsgrunn, og mener følgelig at ekstinksjon kan forankres direkte i § 27 (1). De fleste synes imidlertid å være enige om at B uansett kan ekstingvere etter avtl. § 34.

PS: I HR-2018-1265 (Deutsche Bank) premiss 70 synes Høyesterett å mene at proforma er en ugyldighetsgrunn…

  • Unntak: H’s rett er en uregistrert sameiepart, jf § 27 (1) analogisk

Situasjon: A selger til B en eiendom som A og H eier i sameie. Spørsmålet er om B kan ekstingvere H’s rett.

Svar => Ja, jf tgl. § 27 (1) analogisk anvendt. Selv om jeg ikke har sett noen skrive det i juridisk teori, kan løsningen sikkert forankres i avtl. § 34 også.

Begrunnelse: Rt 1991 s. 352 (Hopsdal) og juridisk teori. Se også Rt. 2009 s. 203 (Øyer Statsallmenning) premiss (39). Hensyn: Likner på proforma-tilfellet; H lar A stå som eier utad i grunnboka selv om H er den reelle eieren av 1/2 eiedommen. 

  • Analogisk anvendelse av § 27 (1) i andre tilfeller?

Utover de tre “sikre” typetilfellene som det hittil er redegjort for (ugyldig avtale, proforma og uregistrert sameiepart), er det nokså omstridt i teorien om § 27 (1) kan anvendes analogisk for å gi grunnlag for ekstinksjon i flere tilfeller. Diskusjonen i teorien knytter seg som oftest til visse avgrensede typetilfeller, jf. under, og det er ikke alltid like lett å spore en rød tråd i begrunnelsene. MEN: Hvis jeg likevel skal prøve meg på å si noe om hva som generelt sett avgjør om vi kan anvende § 27 (1) analogisk eller ikke, tror jeg at begrunnelsen ofte hviler på en av to kjerneargumenter som henger nært sammen:

(1) Tredjepersonen er riktignok en H, men likner på en S. Eller (2): H’s innsigelse mot A’s grunnbokshjemmel likner på proforma. Poenget er egentlig ganske enkelt: Alle er enige om at Ba kan ekstingvere tredjepersonens rett hvis tredjepersonen er en S, jf. §§ 20 (1) og 27 (1), eller tredjepersonens innsigelse mot A’s rett er at A er proforma-eier. Derfor: Hvis et typetilfelle likner veldig på en av disse situasjonene, taler det for å komme Ba til unnsetning ved å tolke § 27 (1) analogisk. 

I det følgende skal det redegjøres for hovedpunktene i noen av typetilfellene: 

  • Selger tilbakeholder eiendomsrett

Situasjon: En person selger en fast eiendom til en kjøper (A), men “tilbakeholder” en del av eiendomsretten, feks. bruksrett til båthuset. Kjøperen får grunnbokshjemmelen og selger eiendommen videre til den godtroende B. Spørsmålet er om B ekstingverer den opprinnelige selgerens uregistrerte bruksrett til båthuset? 

Svar => Ja. (jf. den rådende oppfatningen i teorien).

Begrunnelse: Ut ifra det som hittil er sagt om Ba’s ekstinksjonsadgang i hjemmels- og suksesjonskonflikten, kan det virke som et særdeles viktig spørsmål om den opprinnelige selgeren skal anses som en S eller en H. Hvis S => Ba ekstingverer etter §§ 20 (1) og 21 (1). Hvis H => § 27 (1) gir ikke direkte hjemmel for ekstinksjon fordi H’s innsigelse ikke har noe å gjøre med et “ugyldig dokument”.

I den juridiske teori har man imidlertid ikke villet diskutere ekstinksjonsspørsmålet på denne måten. I stedet for har man vel egentlig bare blitt enige om at de beste grunner tilsier at kjøperen Ba kan ekstingvere den opprinnelige selgers bruksrett i en slik situasjon. Tolkningsresultatet forankres enten i tgl. §§ 20 og 21 eller analogisk anvendelse av tgl. § 27 (1).

  • Hus på fremmed grunn

*Situasjon: En tredjeperson eier et hus som står på A’s eiendom. Denne situasjonen kan oppstå på flere måter, men særlig praktisk er dette ved tomtefeste. Hvis A selger eiendommen til Ba, kan spørsmålet oppstå om hva som blir rettsforholdet mellom Ba og tredjepersonen. 

Bruksretten til eiendommen, som tredjepersonen (som oftest) har hatt i relasjon til A, volder ikke nevneverdige problemer. Denne kan kjøperen i utgangspunktet ekstingvere etter §§ 20 (1) og 21 (1), men med forbehold for det begrensede vernet som følger av tgl. § 22 nr 3), jf over om denne bestemmelsen. Verre er det med eiendomsretten til selve huset. I relasjon til kjøperen (Ba), kan tredjepersonen helt fint være en H. (Typisk: det er tredjepersonen som har bygget huset fra skrætsj). Dermed får ikke § 20 anvendelse; § 20 gjelder bare i suksesjonskonflikten. Det gjør heller ikke § 27 (1), pga det ikke er snakk om å ekstingvere noe “ugyldig dokument”. Spørsmålet er: Hva gjør vi nå?

*Svar => Den rådende oppfatningen i teorien er at Ba som hovedregel må kunne ekstingvere H’s rett til huset enten pga analogisk anvendelse av § 27 (1) eller pga ulovfestet rett.

*Begrunnelse: Heller ikke på dette punktet har teoretikerne tradisjon for å være veldig nøyaktige og prinsipielle i begrunnelsen. Man er vel egentlig også her bare enige om at de beste grunner taler for at Ba bør kunne ekstingvere H’s uregistrerte rett til huset hvis Ba tinglyser sin rett i god tro. Om resultatet skal forankres i ulovfestet rett eller analogisk anvendelse av § 27 (1), er man litt uenig om, men som teoretikerne pleier å si: Så lenge man er enige om resultatet, er begrunnelsen først og fremst av teoretisk interesse. (LOL) 

En viktig årsak til at teoretikerne er uenige om tgl. § 27 (1) er (analogisk) anvendelig i “hus på fremmed grunn”-tilfellene, er at det er uklart hvilken betydning tgl. § 15 har for resonnementet. Ordlyden i § 15 tilsier at A’s grunnbokshjemmel til eiendommen omfatter huset så vel som tomten, men i forarbeidene står det mer eller mindre uttrykkelig at bestemmelsen ikke har betydning i “hus på fremmed grunn”-tilfellene. Brækhus tok til ordet for å drite i forarbeidsuttalelsen, men lærebokforfatterne Lilleholt og Falkanger har heller valgt å drite i Brækhus. Konsekvensen er dermed at Ba må påberope seg reglene om ulovfestet ekstinksjon i “hus på fremmed grunn”-tilfellene, ifølge Falkanger og Lilleholt.

  • 3p’s eiendomsrett til huset:
  • 3p’s festerett til eiendommen:

(2.3.4) Grensen mellom anvendelsesområdet til tgl. §§ 20 og 27: Hjemmels- eller suksesjonskonflikt?

  • Betydningen av skillet mellom hjemmels- og suksesjonskonflikt?

I suksesjonskonflikten kan Ba påberope seg tgl. §§ 20 (1) og 21 (1) som grunnlag for ekstinksjon av S’s rett. Utgangspunktet etter § 20 (1) er at grunnboka har negativ troverdighet, dvs; B ekstingverer hvis vilkårene ellers er oppfylt (legitimasjon, god tro, sikringsakt). Det er unntakene som må begrunnes: I hvilke tilfeller kan en uregistrert rettighet i eiendommen ha rettsvern uten registrering. 

I hjemmelskonflikten er Ba’s ekstinksjonsmuligheter betydelig dårligere. Ba kan ikke påberope seg tgl. §§ 20 (1) og 21 (1), men må i utgangspunktet nøye seg tgl. § 27 (1). Utgangspunktet etter § 27 (1) er at grunnboka ikke har positiv troverdighet. Det er unntakene fra dette som må begrunnes. Selv om det finnes en god del unntak, jf. over, kan man trygt legge til grunn at tinglysningsloven totalt sett beskytter Ba betydelig bedre i suksesjonskonflikten enn i hjemmelskonflikten. Følgelig kan det synes å være av stor betydning om vi skal karaktersere konflikten som en hjemmels- eller en suksesjonskonflikt.

  • Hvordan trekker vi grensen mellom hjemmels- og suksesjonskonflikt? => Er B’s motstander en S eller en H?

Den generelle retningslinjen for å skille mellom S’er og H’er er de fleste enige om: Spørsmålet er ganske enkelt om tredjepersonen som B er i tvist med også utleder sin rett fra A? 

Hvis ja => S.

Hvis nei => H.

Denne generelle retningslinjen passer som regel utmerket for å trekke grensen mellom hjemmels- og suksesjonskonflikten; følgelig også anvendelsesområdene til §§ 20 og 27. I normaltilfellene er det altså ikke nødvendig å begrunne hjemmelsvalget noe nærmere enn med en henvisning til om partene har, eller ikke har, samme hjemmelsperson, dvs. A.

I noen tilfeller klapper imidlertid denne retningslinjen litt sammen. Dette skjer enten fordi det like nærliggende å se tilfellet på den ene eller andre måten, se feks “salgspant-/eiendomsforbehold”-tilfellet under, eller fordi retningslinjen rett og slett leder til et (klart) uriktig resultat, se feks. om A-S-B1-B2-konflikten under. I disse grensetilfellene er vi nødt til å rive tanken vekk fra enkle huskeregler og begrepsdefinisjoner, og anvende den gode gamle juridiske metoden. I grensetilfellene må vi rett og slett se litt forbi den generelle retningslinjen om tredjepersonen også utleder sin rett fra A eller ikke, og heller se hen til den reelle begrunnelsen for hvorfor vi skiller mellom situasjonen hvor tredjepersonen også utleder sin rett fra A eller ikke, når vi skal avgjøre anvendelsesområdet til §§ 20 og 27. Disse hensynene vil da få vekt som reelle hensyn ved tolkningen av bestemmelsene i samsvar med helt alminnelig juridisk metode. 

  • Særlig om “salgspant” og “eiendomsforbehold”: Tredjepersonen (S eller H) må registrere sin rett, jf. § 20 (1) og 21 (3)

I tilfeller hvor en person selger sin eiendom, og i denne forbindelse får pant i eiendommen til sikkerhet for betaling av kjøpesummen, er det like nærliggende å anse selgere som en S eller en H i relasjon til panteretten. Det samme gjelder dersom selgeren tar hevingsforbehold, eiendomsforbehold eller liknende. I disse tilfellene spiller det imidlertid ingen rolle om vi kaller selgeren for en S eller en H. Panteretten, hevingsforbeholdet, eiendomsforbeholdet eller liknende må registreres senest samme dag som grunnbokshjemmelen overføres for at selgeren skal ha rettsvern. Dette tolkningsresultatet begrunnes altså ikke i metafysiske betraktninger om selgerens forbehold er en rettstiftelse i eiendommen som “utledes fra selgeren eller ikke”, men følger direkte av ordlyden i § 21 (3).

  • Særlig om A-S-B1-B2-konflikten

A-S-B1-B2-konflikten har voldt jusstudenter hodebry i årevis. Situasjonen er relativt enkel og ganske praktisk. Et eksempel er dette: A selger en eiendom først til S som ikke tinglyser. Deretter selger A den samme eiendommen til B1. B1 tinglyser, men er i ond tro om S’s rett. Deretter selger B1 videre til B2 som tinglyser og er i god tro om S’s rett. Tvisten oppstår deretter mellom B2 og S. Må B2 respektere S’s rett eller har B2 ekstingvert? I denne vurderingen vil det ofte være et viktig spørsmål: Er dette en hjemmelskonflikt eller en suksesjonskonflikt? Kanskje enda mer metodisk riktig kan vi stille det samme spørsmålet på denne måten: Kan B2 påberope seg §§ 20 (1) og 21 (1) som grunnlag for å ekstingvere S’s rett, eller er han henvist til å påberope seg § 27 (1)?

Ganske raskt kan vi konstatere at B2 og S (i alle fall formelt sett) ikke har samme hjemmelsperson. B2 utleder sin rett fra B1, mens S utleder sin rett fra A. MEN: Hvis man tenker litt nærmere over situasjonen, er det relativt klart at denne banale observasjonen ikke uten videre bør være avgjørende for at B2 ikke bør kunne ekstingvere etter §§ 20 (1) og 21 (1).

En mulig begrunnelse er å si B2 og S i realiteten har samme hjemmelsperson. Fordi B1 kjøper fra A, kan vi muligens si at B2 reelt sett også utleder sin rett fra A. Dette er imidlertid bare et språklig triks som vi bruker for å få situasjonen til å passe med skjemaet vårt. Det sier lite om den reelle begrunnelsen for at B2 bør kunne påberope seg §§ 20 og 21 som grunnlag for ekstinksjon. Den reelle begrunnelsen vil som oftest være denne: Det er S sin skyld at konflikten oppstår fordi han har latt være å tinglyse. Det er nettopp dette som er begrunnelsen for at §§ 20 og 21 fikk anvendelse ved spørsmålet om B1 hadde ekstingvert S’s rett. Og den samme begrunnelsen gjør seg like godt gjeldende når vi spør om S’s rett har blitt ekstingvert av B2. B2 har på samme måte som B1 kjøpt en eiendom uten at grunnboka opplyste om S’s rett. Derfor bør han ha det vernet mot eldre rettstiftelser i eiendommen som § 20 (1) gir – forutsatt at han er i god tro, jf. § 21 (1).

Konklusjon: B2 ekstingverer S’s rett etter §§ 20 (1) og 21 (1) hvis vilkårene ellers er oppfylt. Derfor er bør konflikten kalles en suksesjonskonflikt.

(2.3.5) Ekstinksjon på ulovfestet grunnlag?

  • Rettskildebildet:
  • Rettspraksis
    • Rt 1986 s. 1210 (Norske Fjellhus)
    • Rt 1992 s. 352 (Sigdal)
    • Rt 2000 s. 604 (Betzy Kjelsberg)
    • Rt 2009 s. 203 (Øyer statsalmenning)
    • Rt 2015 s. 1157 (Fårøya)
  • Juridisk teori
    • Lærebøkene
    • Drøssevis av artikler
    • «Ulovfestet ekstinksjon» av Marthinussen:

 

«Ulovfestet ekstinksjon kan sies å være de siste bitene som faller på plass innenfor den dynamiske tingsretten» «….Men for at disse bitene skal kunne falle på rett plass, forutsetter dette selvfølgelig også at resten av puslespillet er lagt på rette måten»

  • Ulovfestet ekstinksjon i teorien:
  • Ulovfestet ekstinksjon i praksis:

(2.4) Pengekrav

Gjeldsbrevslovens bestemmelser i HASB-modellen:

Andre formuesgodetyper

Foreløpig: Les sjæl!

(3) Kreditorbeslag

(3.1) Introduksjon

Innføringsfilmer på youtube:

  • Kreditobeslag – del 1: Innføring
  • Kreditobeslag – del 2: Oversikt
  • Kreditobeslag – del 5: Prosessuell beslagsrett

Noen bilder sier mer enn 1000 ord:

(3.2) Utgangspunkt: Deknl. § 2-2 og presiserende regler

  • Kreditobeslag – del 3: “Hjemmelskonflikten”

(3.3) Utvidet beslagsrett: Kreditorekstinksjon (og omstøtelse)

  • Kreditobeslag – del 4: Suksesjonskonflikten